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　　2019房地产估价师《制度与政策》考点六：房地产测绘

　　房地产测绘

　　一、房地产测绘概述

　　(一)房地产测绘的概念

　　1.房地产测绘的定义

　　房地产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。

　　2.房地产测绘的种类

　　房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘 两种。

　　房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸——房地产分幅平面图 的测绘活动。

　　房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图 ，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。

　　3.房地产测绘成果

　　房地产测绘成果是指在房地产测绘过程中形成的数据、图、表、卡、册等信息和资料，主要包括：房产簿册、房产数据和房产图集。取得相应资质的房地产测绘机构可根据委托方的要求提供全部或部分服务，并对其提交的测绘成果的准确性负责。

　　4.房地产测绘的基本内容

　　房地产测绘的基本内容包括：房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

　　(二)房地产测绘的作用

　　1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

　　房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据，为房地产开发、经营企业实施房地产开发经营决策、销售、核算，提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房地产提供了必要的信息。当买卖双方以合同形式约定以产权登记面积作为销售面积且销售价格按单位面积售价来核定时，房地产面积就与房地产价值挂上了钩。

　　2.为房地产管理提供信息服务

　　(1)在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量、房屋地域分布、行业分布情况、房屋利用状况等基础资料;

　　(2)房地产权属登记发证需要掌握各个产权单位的具体位置、界址、占地范围和房屋面积等信息，这些信息需要通过测绘来完成。

　　3.为其他部门提供参考资料

　　房地产测绘还可以为城市建设、司法机关案件审理、仲裁、税收、保险等部门提供基础资料和相关信息。

　　二、房地产面积测算

　　(一)房地产面积测算的意义和内容

　　1.房地产面积测算的意义

　　房屋及其用地的面积，是房地产产权管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料;同时也是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据。房地产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。

　　2.房地产面积测算的内容

　　房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用土地面积的测算、分摊。

　　(二)房地产面积测算的一般规定和方法

　　1.房地产面积测算的一般规定

　　(1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

　　(2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

　　(3)边长以m为单位，取至0.01m;面积以m2为单位，取至0.01m2。

　　(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

　　(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

　　2.房地产面积测算的方法

　　面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

　　(1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

　　(2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

　　(三)土地面积测算

　　1.土地面积测算的意义

　　土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

　　2.丘的测量要求

　　丘是指地表上一块有界空间的地块 。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界址点分为三级;精度要求按《房产测量规范》执行。

　　3.不计入用地面积的范围

　　(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;

　　(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

　　(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;

　　(5)其他按规定不计入宗地的面积。

　　(四)房屋面积测算的一般规定

　　1.建筑面积和房屋产权登记面积

　　房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

　　2.房屋使用面积

　　房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

　　3.计算建筑面积的有关规定

　　(1)计算全部建筑面积的范围

　　1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

　　5)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　6)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

　　7)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　8)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　9)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

　　10)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

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