2019房地产估价师《理论与方法》第四章第二节，房产估价师涉及考点比较多，记忆起来也比较困难。我们可以对这些知识点进行梳理。这样备考，效果才能比较好。今天，建设工程教育网为大家介绍的是2019房地产估价师《理论与方法》第四章第二节，希望对各位有所帮助。

　　第四章 房地产价格影响因素

　　第二节 房地产自身因素

　　房地产自身状况的好坏直接关系到价格高低。房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。

　　一、房地产实物因素(与第二章对房地产的描述是一致的)

　　(一)土地实物因素

　　1.土地面积

　　面积过小而不利于利用的土地，单价较低。

　　但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

　　土地面积如果过大，单价也可能较低。面积较大，总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地在利用时需要拿出较多的土地用于道路等基础设施和公共服务设施建设，会减少可利用的土地面积。

　　土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

　　例如，某个地区的房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低于较小面积土地的单价。

　　2.土地形状

　　土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。

　　形状不规则的土地相对于形状规则的土地来说，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。

　　土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，说明了土地形状对地价的影响。

　　【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了(　)对土地价值的影响。

　　A.土地区位　　　　B.土地形状

　　C.土地面积　　　　D.地势起伏

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

　　3.地形、地势

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　在其他状况相同的情况下，地势高的房地产的价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要。

　　4.地质

　　地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

　　对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

　　地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。(武汉的毒地事件)

　　6.土地开发程度

　　熟地的价格要高于生地的价格;“七通一平”土地的价格高于“五通一平”土地的价格;“五通一平”土地的价格高于“三通一平”土地的价格。

　　(二)建筑物实物因素

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低其单价。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高过高会增加造价，还会增加能耗，从而会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

　　2.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，其价值会有所不同，特别是在地震多发地区。如钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

　　3.设施设备

　　一般地说，设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

　　4.装饰装修

　　房屋按照装饰装修情况，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类，其价格一般是从高到低。

　　5.空间布局

　　空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

　　【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中(　)。

　　A.区位因素

　　B.社会因素

　　C.实物因素

　　D.权益因素

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

　　6.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

　　通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质。

　　7.外观

　　建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格会高;反之，单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

　　8.新旧程度

　　建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。

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