2019房地产估价师《制度与政策》第五章第二节

2019-06-03 11：41　　来源：建设工程教育网字体：大小打印收藏

　　人在江湖，竞争压力这么大，同样的在房地产估价师考试中，也是压力很大的，所以在备考考试的时候，一定要努力啦！为了帮助小伙们，接下来小编带大家学习2019房地产估价师《制度与政策》第五章第二节。

　　房地产转让管理

　　一、房地产转让概述(考点、掌握)

　　(一)房地产转让的概念

　　《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

　　(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　(4)以房地产抵债的;

　　(5)法律、法规规定的其他情形。

　　房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　【例题】一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产(　)行为。

　　A.出让　　B.资金借贷　　C.转让　　D.租赁

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。参见教材P105。

　　(二)房地产转让的分类

　　根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让。地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。《城市房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。

　　根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

　　根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

　　房地产转让的分类

　　房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

　　【例题】下列情形中，属于房地产有偿转让的有(　)。

　　A.房地产买卖

　　B.房地产入股

　　C.房地产继承

　　D.房地产抵债

　　E.房地产典当

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P105。

　　【例题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。

　　A.房地产抵债

　　B.房地产作价入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产继承

　　『正确答案』D

　　【例题】房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。参见教材P105。

　　二、房地产转让的条件(考点、掌握)

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 ;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　【2013年试题】下列房地产中，属于可以转让的有(　)。

　　A.被查封的房地产

　　B.异议登记期间的房地产

　　C.抵押权人同意转让的房地产

　　D.购买已满五年的经济适用住房

　　E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P106。

　　三、房地产转让的程序(考点、掌握)

　　《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定;

　　(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

　　(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

　　(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并做出是否受理的决定;

　　(4)不予受理的，书面告知理由。予以受理的，按照规定缴纳有关税费;

　　(5)办理房地产权属登记手续，领取权属证书。

　　四、房地产转让合同(考点、熟悉)

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;