2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产估计案例与分析》科目第一章的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！

　　估价对象

　　不同估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产等。估价对象还可能不是纯粹的房地产，而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产，如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价。

　　其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

　　估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

　　估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：1)估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;2)土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等;

　　3)建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。

　　估价对象在案例考试中常会出现估价对象描述缺项的错误，是考试中常出的考点。要求是：影响估价结果的内容要写全面。

　　2008年：“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”，“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”。2009年：“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明&rdquo1473“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍&rdquo1473“估价对象中缺区位状况说明或介绍&rdquo1473“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等”。

　　2010年：“估价对象实物状况描述不全或不清(或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积)&rdquo147310年第二个答案“估价对象权益状况描述不全(或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否有优先受偿款情况)”。2012年：“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明”。

　　“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”，“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”，“估价对象中缺是否有共有权的说明”。2013年：“缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明”。“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

　　2014年估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。 2015年估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素，估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。

　　2016年估价对象中未说明估价对象是否有共有权、估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。