房地产估价师知识点拨:地租理论及地租的测算
2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日,建设工程教育网特别整理了《房地产估价理论与方法》科目的知识点,进行详细讲解,希望对考生朋友们的备考学习有所助益!
地租理论及地租的测算
1.地租的含义(熟悉)
狭义,指利用土地所获得的超额报酬。
广义,指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。是土地生产要素的报酬。扣除了土地之外的其他生产要素的报酬的剩余。
2.地租现象(了解)
农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地,其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地,成本的差价,就形成了级差地租。
3.地租理论的简要回顾(了解)
(1)威廉·配第:地租=农产品市场价格-农产品生产成本。
(2)理查德·坎蒂隆:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润。
(3)亚当·斯密:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润。
(4)詹姆斯·安德森:地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬,它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系,他与斯密的见解相同,主张不是地租决定产品的价格,而是产品的价格决定地租。
(5)大卫·李嘉图:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润。
(6)马尔萨斯:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率。
(7)约翰·冯·杜能:地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润-投资的利息。
(8)马克思:地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息。
(9)其他。
4.地租的测算(熟悉)
(1)计算公式:地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。
说明:
公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息,如过去购置土地的费用,而是土地以外的投入资本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的--竞标地租理论。
(3)土地是在最佳集约度下利用的--马克思级差地租Ⅱ理论,同一地块上连续追加投资,边际投资效率递减。
(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。
(5)土地上生产的产品数量为Q,每个产品市场价格为P,则市场价格=PQ。
实际测算地租的具体方法4种:
--从房租中分离出地租
地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。
--由地价求出地租,地租=地价×资本化率。
--采用比较法求出地租。
--采用类似假设开发法求出地租。
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