第四节 制定估价作业方案

　　一、估价作业方案的含义和内容

　　在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。

　　估价作业方案主要包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；③预计需要的时间、人力和经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

　　二、制定估价作业方案的思路

　　（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

　　在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。

　　在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价；开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价；现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价；现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价；现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。

　　不同估价方法之间的关系有以下3种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取；收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取；假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。

　　因此，房地产估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法；收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法；具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

　　还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。

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