第五节 假设开发法总结和运用举例

　　一、假设开发法总结

　　对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。

　　运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

　　实际估价中面对的待开发房地产状况以及开发完成后的房地产状况，是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧房三大类。可供开发建设的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。开发完成后的房地产状况，对于生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对于熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。另外，开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具设备等动产和特许经营权等权利。

　　开发完成后的价值可以采用市场法或长期趋势法求取，也可以采用收益法求取。后续必要支出及应得利润通常分为取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

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