第十二章 房地产估价程序

　　本章介绍房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、判断估价对象价值、撰写估价报告、估价资料归档等工作。

　　第一节 房地产估价程序概述

　　一、房地产估价程序的含义

　　为了又好又快地完成一个房地产估价项目，应当不断总结和梳理出完成一个房地产估价项目所需做的各项工作及开展这些工作的先后次序，即要制定一套科学、全面、严谨的估价程序。房地产估价程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。通俗地说，就是又好又快地完成一个房地产估价项目，从头到尾应当做哪些工作，其中哪些工作应当先做，哪些工作应当后做。

　　房地产估价的基本程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查看估价对象；（6）分析估价对象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）交付估价报告；（12）估价资料归档。

　　在实际估价中，上述程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但是不得随意省略。

　　二、房地产估价程序的作用

　　按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价程序按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。

　　完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤及相关内容。对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序来完成估价报告，即在履行估价程序方面是否有疏漏。例如，是否与委托人进行了充分沟通，认真细致地了解了其估价目的；是否勤勉尽责地搜集了估价所需的资料；是否要求了委托人如实提供其知悉的估价所需的资料，并承诺所提供资料是真实、合法和完整的；是否对委托人提供的资料进行了必要的关注；是否对估价对象进行了实地查看。因此，至少要在程序上经得起严格检查，可以说履行必要的估价程序是估价机构和估价师防范执业风险，合理保护自身权益的重要手段之一。

　　概括地说，估价程序有以下4个作用：一是规范估价行为，二是保障估价质量，三是提高估价效率，四是防范估价风险。

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