第五节 搜集估价所需资料

　　俗话说“巧妇难为无米之炊”。如果没有估价所需的资料（包括数据），就无法评估出估价对象的价值。估价所需的资料主要包括以下4类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；③对估价对象所在地区（子市场）的房地产价格有影响的资料；④对房地产价格有普遍影响的资料。

　　除反映估价对象状况及其开发建设成本、运营收入和费用、历史交易价格等资料外，估价机构和估价师平常就应留意搜集和积累估价所需的资料，建立估价资料库。在估价时更应有针对性地搜集估价所需的资料。特别是对于反映估价对象状况及其开发建设成本、运营收入和费用、历史交易价格等资料，不仅此时要搜集，而且在前面受理估价委托时就应要求委托人尽量提供，在后面实地查看估价对象时还应进一步搜集。

　　针对本次估价应当搜集类似房地产的哪些资料，主要取决于拟采用的估价方法。对于市场法而言，主要是搜集交易实例资料；对于收益法而言，主要是搜集收益实例资料；对于成本法和假设开发法而言，主要是搜集开发建设成本实例资料。而具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需的数据进行。例如，对出租的写字楼拟选用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料；对房地产开发用地拟选用假设开发法估价，则需要搜集开发建设成本、与开发完成后的房地产相类似的房地产目前的市场价格水平及其未来变动趋势等方面的资料。在搜集类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响的程度并能够进行修正的情况下才可以采用。

　　对于所有直接或间接影。向房地产价格因素的资料都应尽量搜集，有关内容见本书第四章“房地产价格影响因素”。此外，还应搜集房地产供求方面的资料，包括：不同区域、不同用途、不同档次、不同价位等房地产的供求状况，如供给量、需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

　　搜集估价所需资料的渠道主要有以下几个：①要求委托人提供；②估价师在实地查看估价对象时获取；③查阅估价机构自己的资料库；④询问有关知情人士；⑤到政府有关部门和相关专业机构、部门查阅；⑥查阅有关报刊、网站等媒体。

　　虽然要求委托人如实提供其知悉的估价所必要的资料，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责，但估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料；必要时，应对委托人提供的资料进行核查，对自己搜集的资料也应进行核实。资料搜集之后，应及时进行整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。

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