7．收益法总结和例题

　　7.1实际收益与客观收益的例题

　　7.2过去收益和未来收益的例题

　　7.3扣除法的例题

　　7.4比较完整的收益法测算过程

　　7.1实际收益与客观收益的例题

　　7.4比较完整的收益法测算过程

　　[例8-31]估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000㎡，总建筑面积52000㎡；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。、

　　估价需要：评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。

　　估价过程：

　　（1）选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法，公式为：

　　（2）搜集有关资料。通过调整了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

　　1）租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200㎡，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。

　　2）月租金平均为35元/㎡（净使用面积）

　　3）出租率年平均为90%．

　　4）经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

　　5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%．

　　6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6%．

　　（3）测算年有效毛收入：

　　年有效毛收入=31200×35×12×90%

　　=1179.36（万元）

　　（4）测算运营费用

　　1）经常费：

　　经常费=10×12

　　=120．00（万元）

　　2）房产税：

　　年房产税=1179.36×12%

　　=141.52（万元）

　　3）其他税费：

　　年其他税费=1179.36×6%

　　=70.76（万元）

　　4）年运营费用：

　　年运营费用=1）+2）+3）

　　=120．00+141.52+70.76

　　=332.289万元）

　　（5）计算年净收益：

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用

　　=1179.36-332.28

　　=847.08（万元）

　　（6）确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%．

　　（7）计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：

　　上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此

　　=8354.59（万元）

　　估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73万元。

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