第五节 租售阶段

　　【租售过程的三阶段】

　　宣传、沟通阶段－使客户了解物业

　　谈判阶段－确定价格

　　签约阶段－确认

　　1.选择物业租赁形式

　　1.1 开发商自行租售

　　大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络

　　在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易

　　当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时

　　1.2 委托房地产经纪机构租售

　　概念

　　从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬（0.5%－3%）

　　作用

　　通过市场调查，协助开发商进行准确的市场定位

　　通过广告等宣传活动，对潜在消费者进行有效引导

　　从前期策划到项目租售整个过程，协助开发商实现收益目标

　　帮助置业人士选择合适物业并办理手续

　　帮助买卖双方进行有关的融资安排

　　提高市场运行效率

　　代理形式

　　联合代理与独家代理

　　买方代理、卖方代理和双重代理（依据代理委托方不同分）

　　首席代理（总代理）和分代理

　　选择房地产经纪机构应注意的问题

　　充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

　　考察房地产经纪机构过往的业绩

　　针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　认真签订房地产经纪合同

　　【重点】

　　如果是双重代理，则代理费用之和不能超过前两种佣金

　　双重代理必须将自己的身份向各方声明

　　总代理分代是的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配

　　【2007年】

　　下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。

　　A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
　　B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
　　C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
　　D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
　　E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

　　【答案】ADE
　　【解析】B大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分为买方代理、卖方代理和双重代理。

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