房地产经纪人考试辅导——经纪概论（二）

2008-04-09 16：54　　来源：字体：大小打印收藏

房地产经纪人考试辅导——经纪概论（二）

第三章房地产经纪业务

　　第一节房地产经纪业务类型

　　一、业务分类二、业务特点

　　第二节房地产经纪业务基本流程

　　第三节房地产经纪相关业务

　　1、当前主要的房地产经纪业务的特点：①我国目前房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主②房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。

　　2、商品房销售、存量房买卖、租赁和交换是房地产经纪行业中最主要的类型。业务形式最多的是二级市场代理业务和三级市场居间业务。

　　3、房地产经纪业务基本流程：①客户开拓（争取客户）②业务洽谈（倾听陈述，查验证件）③物业查验（实物、权益、区位）④签订房地产经纪合同⑤信息收集与传播⑥引领买方（承租方）看房⑦代理（协助）交易达成⑧交易及金额结算⑨产权过户与登记⑩物业交验⑾佣金结算⑿售后服务

　　4、物业查验的基本途径：①文字资料了解②现场实地察看③向有关人员了解。

　　5、经纪人受理了经纪业务后，主要收集：①标的物业信息②与物业相关的市场信息③委托方信息

　　6、信息传播的主要内容：委托标的物和委托方信息。

　　7、代理交易达成的主要工作：①协调交易价格②代理或协助签订交易合同。

　　8、签订交易合同是成交的标志。

　　9、物业交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。

　　10、售后服务内容：延伸服务、改进服务、跟踪服务。

　　11、房地产经纪相关业务：①交易登记及权证代办②抵押贷款手续代办③信息咨询④法律服务⑤价格评估⑥置业担保⑦装潢及搬家服务等

　　12、目前，我国房地产登记类型：①总登记②土地初始登记③房屋初始登记④转移登记⑤变更登记⑥他项权利登记⑦注销登记。

　　13、出让土地使用权抵押登记要查验的资料：①出让土地使用权抵押的：当事人身份证明、《土地出让合同》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》、《土地使用权证》或《房地产权证》②预购商品房抵押的：《预售许可证》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》③在建工程抵押的：《建设用地批准文件》、《土地使用证》或《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》④现房抵押的：《房地产权证》、《抵押合同》、《贷款合同》

　　14、办理抵押登记应注意：①有经营期限的抵押人，其设定抵押期限不得超过营业期限；②土地使用权有年限的，抵押期限不得超过土地使用权的剩余年限；③共有的房地产，全体共有为抵押人；④按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额；⑤同一抵押物多次抵押时，应提交前面的抵押证明，后一抵押的存续期限不得早于前一抵押的存续期限。

　　15、房地产经纪人代办登记应当向登记机关提交当事人的委托书。

　　16、房地产买卖、交换、赠与、抵押、典当需要共同申请。

　　17、房地产抵押贷款种类：①房地产开发建设抵押贷款；②购房抵押贷款。

　　18、目前我国个人住房抵押贷款主要有：①公积金贷款②商业贷款③组合贷款

　　19、贷款方案的三个要素：贷款额、贷款类型、还款期限。

　　20、个人贷款应考虑：①购房者的经济承受能力。月还款额不应超过家庭总收入的30%.②贷款利率变动所带来的风险。

　　21、抵押合同自抵押物登记之日起生效。

　　22、借款人应提交的资料：身份证明、收入证明、购房合同、权属证明、估价报告、保证人资信证明、公积金管理部门出示的证明、其他。

　　23、贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，审核后在三周内向借款人正式答复。

　　27、法律服务包括：法律知识咨询、合同审核与修订、法律事务交涉等。

第四章房地产经纪合同

　　第一节房地产经纪合同的涵义和作用

　　一、涵义二、作用

　　第二节房地产经纪合同的内容

　　一、内容的界定二、合同条款

　　第三节房地产经纪合同的主要类型

　　一、代理合同与居间合同二、买卖合同与租赁合同三、一手房合同与二手房合同四、买方代理合同与卖方代理合同

　　第四节房地产经纪纠纷

　　一、纠纷的主要类型二、纠纷的规避与处置

　　1、合同：是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。是平等民事主体之间的协议。

　　2、房地产经纪合同属于劳务合同。

　　3、房地产经纪合同的主要特征：①是双务合同②是有偿合同③一般为书面形式④主要是从合同（交易合同为主合同）

　　4、仅提供信息服务的房地产经纪合同不是从合同。

　　5、房地产经纪合同的作用：①有效保障合同当事人的合法权益②维护和保证市场交易的安全与秩序。

　　6、房地产经纪合同的内容：①交易标的的价值②当事人各自的责任以及希望履行的标准③对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定④对履约过程中发生障碍的处理方法。

　　7、根据合同条款所起作用，合同条款可分为：主要条款和普通条款。主要条款也称必要条款，是合同成立的必备条件。

　　8、普通条款也称一般条款，不影响合同的成立。普通条款包括：通常条款和偶尔条款。

　　9、按合同条款的内容，合同条款分为：实体条款（规定当事人权利义务）和程序条款（解决争议条款）。

　　10、按表现形式，合同条款可分为：明示条款和默示条款。

　　11、根据责任内容，合同条款可分为有责条款和无责条款。

　　12、无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，应当按照合同约定承担违约责任。

　　**免责条款的特征是：①条款具有约定性；②预先性；③明示性；④免责性。

　　13、经纪合同的主要条款是具有共性的。提示条款一般包括：①当事人的名称或者姓名和住所。合同的主体。②标的。合同的客体。③服务事项与服务标准。④劳务报酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争议的方式。

　　14、经纪合同的主要类型：①房地产代理合同与房地产居间合同；②房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同；③一手房经纪合同与二手房经纪合同；④房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。

　　15、房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。㈠房地产代理合同；㈡房地产居间合同；

　　16、代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受权为合同成立条件。

　　17、房地产经纪人被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权代理的事务分两类：事务代理和商事代理活动。

　　18、经纪人在代理合同中的义务：㈠按照批示处理事务的义务；㈡亲自处理事务的义务；㈢向被代理人报告处理事务情况的义务；㈣处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。

　　19、委托人的义务：㈠承担后果的义务；㈡承担处理事务的费用的义务；㈢给付房地产经纪人报酬的义务；㈣承担赔偿损失的义务。

　　20、被代理人在授权委托经纪人处理事务中，处理事务所需要的费用的解决方式：①预付费用；②偿还费用。

　　21、根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。

　　22、居间合同与代理合同的区别：记地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事务。

　　23、经纪人在居间合同中的义务：⑴如实报告义务；⑵尽力提供居间服务的义务；⑶保守秘密的义务。

　　24、委托人的义务：⑴支付报酬；⑵支付必要费用。

　　25、房地产买卖是权利的转让，租赁是债权经营行为。

　　26、房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期房买卖和现房买卖、二手房买卖。

　　27、房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。

　　28、新建房屋租赁多采用代理合同形式。存量房租赁多采用居间合同形式。

　　29、一手房经纪合同中，须特别增加以下条款：⑴经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售面积的多少比例。⑵价格浮动范围；⑶佣金结算的方式和时间；⑷有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。

　　30、一手房代理的标的是批量化、差异化的房地产商品。

　　31、房地产经纪纠纷的主要类型：①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；③经纪合同的权利不等造成的纠纷；④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；⑥缔约过失造成的纠纷；⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；⑧其他。

　　32、房地产经纪纠纷的规避与处置：①制订示范合同文本 ②制订服务标准，明确服务要求和内容 ③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督 ④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理 ⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。

第五章房地产经纪信息

　　第一节房地产经纪信息的涵义和作用

　　一、涵义二、特征三、作用

　　第二节房地产经纪信息管理

　　一、管理原则二、信息的收集三、加工整理四、信息的作用

　　第三节房地产经纪信息的计算机管理系统

　　1、信息可分为客观信息和人工信息。

　　2、经纪信息包括：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。

　　3、房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素。

　　4、经纪信息的特征：⑴共享性；⑵多维性；⑶积累性；⑷时效性；⑸增值性。

　　5、房地产经纪信息的作用：①实现房地产经纪活动的基本功能 ②有利于提升房地产经纪服务的附加值③有利于活跃和规范房地产经纪行业。