房地产经纪人考试选择题精炼（一）——答案   

　　第1题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点9：代理的分类；

　　1、委托代理、法定代理和指定代理

　　委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。

　　法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。

　　指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。

　　2、本代理和复代理

　　本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。

　　复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

　　3、单独代理和共同代理

　　单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。

　　共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。

　　4、民法上的代理和诉讼法上的代理

　　第2题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点9：代理的分类；

　　1、委托代理、法定代理和指定代理

　　委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。

　　法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。

　　指定代理的指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。

　　2、本代理和复代理

　　本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系。

　　复代理是指代理人行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

　　3、单独代理和共同代理

　　单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。

　　共同代理的指将代理权授予二人以上的代理。

　　4、民法上的代理和诉讼法上的代理

　　第3题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第一章 法律基础知识 ☆☆☆考点14：诉讼时效期间；

　　诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。

　　普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。

　　特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效期间。《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：

　　1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或损毁的。

　　《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年。

　　《民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。

　　第4题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第二章 建设用地制度与政策 ☆☆考点3：国家实行的土地登记制度包括的内容；

　　县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。

　　依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第5题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点8：征用集体土地补偿的范围和标准；

　　根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费

　　1、土地补偿费和标准

　　土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：

　　（1）征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。

　　（2）征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

　　2、安置补助费

　　安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

　　3、地上附着物和青苗补偿费等

　　城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼糖。

　　4、临时用地补偿

　　经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

　　5、合理使用土地补偿费、安置补助费

　　第6题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第二章 建设用地制度与政策 ☆☆☆☆考点8：征用集体土地补偿的范围和标准；

　　根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补贴费以及地上附着物和青苗的补偿费

　　1、土地补偿费和标准

　　土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：

　　（1）征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。

　　（2）征用其他土地的补偿费标准由少、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

　　2、安置补助费

　　安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

　　3、地上附着物和青苗补偿费等

　　城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼糖。

　　4、临时用地补偿

　　经批准的临时用地，同农村集体经济签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征用该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

　　5、合理使用土地补偿费、安置补助费

　　第7题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第二章 建设用地制度与政策 ☆☆考点18：土地使用权出让合同的履行；

　　1、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满一年未动工的，按地价款的20%以下征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权，因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发书迟延的除外。

　　2、用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　第8题

　　试题答案：D

　　知识点：

　　第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 ☆☆☆考点7：拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得；

　　房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场调查。调查主要看申请人提供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。

　　经审查批准拆迁的，房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。

　　房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向补拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。

　　第9题

　　试题答案：D

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点30：建设监理制度；

　　建设工程项目管理简称建设监理（国外统称工程咨询），是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。

　　建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理，即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。

　　实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托；充分条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。

　　第10题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点27：工程建设项目招标代理机构；

　　工程招标代理机构是依法设立，对工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备（进口机电设备除外）、材料采购等从事招标业务代理的社会中介组织。

　　国家对工程招标代理机构实行资格认定制度。国务院建设行政主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区的工程招标代理机构资格认定的管理。

　　从事工程招标代理业务的机构，必须依法取得工程招标代理机构资格。工程招标代理机构资格分为甲、乙两级。

　　第11题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点26：建设工程招标的方式；

　　招标分为公开招标和邀请招标。

　　公开招标——是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

　　邀请招标——是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

　　国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

　　招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。

　　第12题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆考点43：建设工程质量监督管理机构；

　　1、国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设质量的监督管理。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。

　　2、国务院建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关部门加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。

　　3、国务院发展改革部门按照国务院规定的职责，组织稽查特派员，对国家出资重大建设项目实施监督检查。

　　国务院经贸主管部门按照国务院规定的职责，对国家重大技术改造项目实施监督检查。

　　第13题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点3：城市规划管理的概念；

　　城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制。

　　城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。1989年12月全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道。

　　第14题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点40：建筑施工许可证的管理；

　　申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：

　　1、建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

　　2、建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

　　3、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　4、建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。

　　5、施工许可证不得伪造和涂改。

　　6、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。

　　7、对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。

　　第15题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点45：房屋建筑工程的质量保修期限的具体规定；

　　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限如下：

　　1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

　　2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

　　3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

　　4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

　　5、装修工程为2年。

　　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　第16题

　　试题答案：D

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批；

　　城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

　　城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

　　城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

　　单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。

　　第17题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点1：城市规划的概念；

　　城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保护城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

　　第18题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批；

　　城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

　　城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

　　城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

　　单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。

　　单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其整体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保持规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。

　　第19题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆考点30：建设监理制度；

　　建设工程项目管理简称建设监理（国外统称工程咨询），是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。

　　建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理，即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。

　　实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托；充分条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。

　　第20题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：城市规划的审批；

　　城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

　　城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

　　城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

　　单独编制的城市人防建设规划，直辖市要报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的省会城市，要经省、自治区人民政府和大军区人民防空和会审查同意后，报国家人民防空和会和建设部审批；一类人防重点城市中的非省会城市及二人防重点城市需报省、自治区人民政府审批，并报国家人民防空委员会和建设部备案；三类人防重点城市报市人民政府审批，并报省、自治区人民防空办公室、建委（建设厅）备案。

　　单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其整体规划的城市，报建设部、国家文物局审批；其他国家级历史文化名城的保持规划报省、自治区人民政府审批，报建设部、国家文物局备案；省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划由省、自治区、直辖市人民政府审批。

　　第21题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点13：建设项目选址管理；

　　国家对于建设项目，特别是大、中型建设项目，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现的。《城市规划法》规定：“城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有规划行政主管部门的选址意见书。”

　　1、项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

　　2、建设项目选址意见书审批权限。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。

　　县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

　　国家审批的大中型了限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

　　第22题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆考点5：土地使用权的取得方式；

　　《开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。可以采用行政划拨形式取得土地权有以下两种情形：

　　1、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施和地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　2、1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

　　第23题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点11：对质量不合格的房地产项目的处理方式；

　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　第24题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点28：房屋租赁合同登记备案；

　　房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。

　　1、申请

　　签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：

　　（1）书面租赁合同；

　　（2）《房屋所有权证》；

　　（3）当事人的合法身份证件；

　　（4）市、县人民政府规定的其他文件。

　　（5）出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。

　　2、登记备案

　　房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：

　　（1）审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；

　　（2）审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；

　　（3）审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；

　　（4）审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；

　　（5）审查是否按有关部门规定缴纳了税费。

　　第25题

　　试题答案：D

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点24：房屋租赁合同的概念及内容；

　　租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

　　《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”

　　第26题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点4：房地产价格申报制度的主要内容和作用；

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”

　　《转让管理规定》中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”：“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”：“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

　　房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场价格缴纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。

　　这样规定，一方面比原来的价格审批制度更符合市场经济规律和国际惯例，另一方面也能有效地防止交易双方瞒报成交价格，保证国家的税费不至于流失。通过对房地产成交价格申报的管理，既能使房地产价格不至于出现不正常的大起大落，又能防止交易双方为偷漏税费对交易价格作不实的申报。

　　第27题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9：房地产转让的分类；

　　1、根据转让的对象，可以分为：地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。地面上无建筑物的转让又称为土地使用权转让。

　　2、根据土地使用权的获得方式，可以分为：出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。

　　3、根据转让的方式，可以分为：有偿转让和无偿转让。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

　　第28题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点11：房地产转让的程序；

　　《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：

　　1、房地产转让当事人签订书面转让合同。

　　2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

　　3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

　　4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

　　5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

　　6、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

　　此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述法定程序办理的，其房地产转移或变更一律无效。

　　第29题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点16：申请商品房预售应提供的证件和资料；

　　《城市房地产管理法》规定“商品房预售实行预售许可证制度”，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。

　　房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

　　1、土地使用权证书。

　　2、建设工程规划许可证和施工许可证。

　　第30题

　　试题答案：A

　　知识点：

　　第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆考点1：房地产权属登记管理的原则；

　　1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

　　房地产是一个有机的不可分割的统一体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人），除法律、法规另有规定的以外。在办理产权登记时，如发现房屋所有人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，一时查不清的，暂不予办理登记。

　　2、房地产权属登记的属地管理原则

　　房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记。

　　第31题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆☆☆考点9：房地产权属登记的种类；

　　房地产权属登记分总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记七种。

　　1、总登记

　　总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

　　总登记应当由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日前发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限（注明起止日期）、申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点）、其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。

　　2、土地使用权初始登记

　　以出让或划拨方式取得土地使用权的、权利人应申请办理土地使用权初始登记（初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件）。

　　3、房屋所有权初始登记

　　初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记（在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请办理房屋所有权初始登记）。

　　4、转移登记

　　转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记（权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记）。转移登记从交易到权属登记发证时限为30日。

　　5、变更登记

　　变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记（如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房屋权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理）。

　　6、他项权利登记

　　他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

　　7、注销登记

　　注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

　　第32题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点14：营业税、城市维护建设税和教育费附加；

　　1、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%、

　　2、城建税实行的是地区差别税率，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%、

　　按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征代扣增值税、消费税、营业税的纳税人。

　　城建税以纳税人实际的“三税”税额为计税依据，所说“三税”是指增值税、消费税、营业税。

　　3、教育费附加是随增值税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%、

　　营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。

　　第33题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆考点7：城镇土地使用税；

　　城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

　　1、纳税人

　　土地使用税的纳税人，是拥有土地使用权的单位和个人。

　　2、课税对象

　　土地使用税的征收对象，是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地和集体所有的土地。

　　3、计税依据

　　土地使用税的计税依据，是纳税人实际占用的土地面积。

　　4、适用税额和应纳税额的计算

　　土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分为四个档次。

　　（1）大城市0、5～10元；

　　（2）中等城市0、4～8元；

　　（3）小城市0、3～6元；

　　（4）县城、建制镇、工矿区0、2～4元。

　　考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低土地使用税额，但降低额不得超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

　　5、纳税地点和纳税期限

　　土地使用税由土地所在的税务机关征收，按年计算、分期缴纳。

　　6、减税、免税

　　（1）政策性免税

　　（2）由地方确定的免税

　　（3）困难性及临时性减免税

　　纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。

　　第34题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第八章 房地产税收制度与政策 ☆☆☆☆考点8：耕地占用税；

　　耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。

　　1、纳税人

　　耕地占用税的纳税人，是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。

　　2、课税对象

　　征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。

　　3、税率和适用税额

　　耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：

　　（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；

　　（2）人均耕地在1至2亩（含2亩）的地区每平方米为1、6元至8元；

　　（3）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1、3元至6、5元；

　　（4）人均耕地在3亩以上的地区每平方米为1元至5元。

　　各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。

　　4、计税依据

　　耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。

　　5、加成征税

　　根据有关规定，加成征税政策主要有以下三项：

　　（1）经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%、

　　（2）对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征按规定税额2倍以下的耕地占用税。

　　6、减税、免税

　　在某些情况下，耕地占用税可以减、免。

　　农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。

　　7、纳税环节和纳税期限

　　纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

　　第35题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆☆考点4：住房公积金管理的基本原则；

　　“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。

　　住房公积金管理委员会决策：是指该委员会作为住房公积金管理的决策机构，对住房公积金管理的有关问题进行管理研究，依法做出决策。

　　住房公积金管理中心运作：是指各城市依法成立住房公积金管理中心，承担住房公积金的管理运作职责。住房公积金的运作体制是住房公积金管理的关键和中心环节。管理中心是公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。

　　银行专户存储：是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。

　　财政监督：是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机制。财政监督是以财政监督为代表的一个完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职工和单位监督、社会监督。此外，还要加强建设行政主管部门的行政监督。其目的是保证住房公积金的安全性和专项使用性，规范住房公积金的管理行为。

　　第36题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第九章 住房公积金制度与政策 ☆☆考点8：住房公积金的使用；

　　1、职工个人住房公积金使用，指职工个人在住房公积金缴存期间依法使用住房公积金的行为。其行为特点是：（1）职工享有对其住房公积金占有和使用的权力；（2）职工享有对其住房公积金的收益权；（3）职工享有对其住房公积金的支配和使用权。

　　职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。

　　2、管理中心住房公积金运用，指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法运用住房公积金的行为。

　　管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。

　　第37题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十章 物业管理制度与政策 ☆☆☆考点1：物业管理的基本特性；

　　物业管理是服务行为，具有三个基本特性：

　　1、社会化

　　社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。

　　2、专业化

　　专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。

　　3、市场化

　　市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。

　　第38题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆考点8：违约的形式；

　　1、预期违约。也称先期违约，是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

　　2、实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

　　第39题

　　试题答案：C

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆☆考点22：行政复议申请、受理、审理和决定；

　　1、申请。申请人应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起六十日内提出行政复议申请。但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。

　　申请的形式：申请人申请行政复议可以采取书面申请，也可以采取口头申请。

　　2、受理。行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。如果行政复议机关收到行政复议申请后5日内，没有做出不予受理的决定，也没告知申请人向有关行政复议机关提出，申请自行政复议机关负责法制工作的机构到之日起即为受理。

　　3、审理。行政复议机关应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人收到之日起10日内提出书面答复，并提交当初做出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。

　　对申请人在申请行政复议时，一并提出的对有关行政规定的审查申请，行政复议机关有权处理的行政机关依法处理；无权处理的应在7日内转有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在60日内依法处理。处理期间，中止行政复议程序。

　　行政复议以书面审查为原则，行政复议期间行政行为不停止执行。但有下列情形的除外：

　　（1）被申请人认为需要停止执行的；

　　（2）行政复议机关认为需要停止执行的；

　　（3）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；

　　（4）法律规定停止执行的。

　　4、决定。行政复议机关经过审理后，根据具体情况，可以做出以下决定：

　　（1）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法内容适当，应做出维持具体行政行为决定。

　　（2）被申请人不履行法定职责，应做出限期履行决定。

　　（3）具体行政行为主要事实不清、证据不足的；适用依据错误的；违反法定程序的；超越或滥用职权的，应做出撤销决定、变更决定或确认违法决定。

　　（4）被申请的具体行政行为侵犯申请人的合法权益造成损害，申请人据此请求赔偿的，行政复议机关在做出撤销决定、变更决定或确认违法决定的同时，应当责令被申请人依法赔偿申请人的损失。

　　第40题

　　试题答案：B

　　知识点：

　　第十一章 房地产经纪活动相关法律 ☆☆☆☆考点23：行政诉讼程序；

　　1、起诉。起诉分为两类：一是直接向法院起诉；二是经复议后向法院起诉。对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过20年、其他具体行政行为从做出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

　　2、受理。法院接到起诉状应当在7日内立案或做出裁定不予受理。对裁定不服的，可以提出上诉。

　　3、审理。法院决定立案依法组织合议庭开庭审理。除涉及国家秘密、个人隐私、商业秘密及法律另有规定的外，都应公开审理。对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起15日内提出上诉；对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起10日内提出上诉。

　　4、判决。一审法院经过审理，根据不同情况，分别做出以下判决：

　　（1）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

　　（2）主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出具体行政行为。

　　（3）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

　　（4）行政处罚显失公正的，可以判决变更。

　　（5）造成损失，判决赔偿。

　　二审法院可以做出，（1）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；（2）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判。

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