房地产经纪人考点指导（一）

2008-05-16 08：51　　来源：字体：大小打印收藏

　　四星考点1：

　　从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

　　市场=人口+购买能力+购买动机

　　市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

　　市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。

　　市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。

　　卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。

　　四星考点2：

　　房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括：买卖、租赁、抵押、互换。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

　　三星考点3：

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场的主要特点：

　　1.交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。

　　2.交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。

　　3.供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。

　　4.容易出现垄断和投机。

　　5.较多地受到法规政策的影响和限制；

　　6.一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。

　　7.交易的金额较大，依赖金融机构的支持与配合。

　　8.广泛的房地产经纪人服务。

　　重点：房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

　　四星考点4：

　　1.按用途（功能）分：居住房地产市场和非居住房地产市场

　　2.按档次分：高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场

　　3.按区域范围分：整体房地产市场和区域房地产市场

　　4.接交易方式分：房地产买卖市场和房地产租赁市场

　　5.接交易目的分：房地产使用市场和房地产投资市场

　　6.按流转次数分：房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）

　　7.按时间分：过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场

　　二星考点5：

　　房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。

　　具体有：卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。

　　根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。

　　四星考点6：

　　在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。

　　1.完全竞争

　　完全竞争市场必须具备以下几个条件：

　　（1）所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；

　　（2）有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；

　　（3）市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；

　　（4）买者和卖者都可以自由进出市场；

　　（5）买者和卖者无串通共谋行为，也没政府干预。

　　2.垄断竞争

　　垄断竞争市场主要具有如下几个特点：

　　（1）卖者和买者都比较多；

　　（2）产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；

　　（3）市场信息比较完全。

　　3.寡头垄断

　　寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。

　　4.完全垄断

　　完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

　　一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：

　　（1）只有一个卖者，而买者很多；

　　（2）产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；

　　（3）新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

　　造成卖方垄断的原因有：资源控制、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等

　　四星考点7：

　　在卖方与买方之间的竞争中，卖方为贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多少，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

　　竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但是卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。

　　四星考点8：

　　房地产市场周期大体有以下几个阶段：

　　1.上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的房屋（房地产）供给不足，租金和售价不断上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2.高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

　　3.衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4.低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降，

　　四星考点9：

　　房地产“泡沫”的含义和形成原因；

　　“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。

　　历史上曾出现过多次资产或商品的“泡沫”现象，最著名之一的是17世纪30年代发生在荷兰的“郁金香疯狂”。

　　房地产“泡沫”表现为地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。

　　房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期；②过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

　　可将房地产需求归纳为4类：

　　1.消费性需求。它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。

　　2.投资性需求。它多是购买房地产后用于出租。

　　3.投机性需求。投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

　　4.盲目性需求。这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。