2017二建施工管理知识：经营性用房拆迁补偿估价研究

2016-11-29 10：46　　来源：来源于网络　　字体：大小　　打印收藏

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经营性用房及其估价特点

1、有收益

经营性用房，或由业主自己经营，或由业主出租给他人经营，或以联营的形式由业主和他人共同经营。业主通过这些经营形式，获取房屋收益。

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

出租他人经营或和他人联营的经营性用房，一般都签订出租、联营合同。合同中约定具体经营性用房的具体年租金。经营性用房的年租金扣除年维修费用、管理费用、保险、房产税、营业税等现金支出，一般就得到其年收益。

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

同一区域，繁华程度、交通条件相同，个别因素不同的经营性用房，其价值不同，估价重点在个别因素修正。

4、部分经营性用房内的经营内容多样化

不同经营内容经营性用房的收益不同、收益率不同，收益法估价对应的资本化率不同。

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

在房地产市场发达的城市，经营性用房出售的实例较多，利用类似商业用房售价、年收益以及收益现值计算式，可以求出经营性用房的资本化率。对于收益年限超过40年的经营性用房，可用类似经营性用房租售比作为资本化率的近似值。尽管用租售比作为资本化率有一定误差，但比其他方法更加科学且易被拆迁当事人接受，更具现实性。

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