五、房屋登记的程序及要件

　　房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、记载于登记薄、缮证和发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

　　（一）申请

　　《房屋登记办法》已明确了各类房屋登记申请需要提交的相应材料。房屋登记，申请人向房屋所在地的房屋登记机构提出申请时，应提交申请登记材料的原件。不能提供原件的，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

　　申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。申请房屋登记的，申请人应按照国家有关规定缴纳登记费。

　　1.申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列文件：

　　（1）登记申请书；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）建设用地使用权证明；

　　（4）建设工程符合规划的证明；

　　（5）房屋已竣工的证明；

　　（6）房屋测绘报告；

　　（7）其他必要材料。

　　前款第（7）项，就是核准某一登记事项所需要而登记办法没有直接规定的登记文件。从实际情况看，初始登记时应提供的其他必要材料主要有：被代理人无完全民事行为能力的证明、委托书和施工许可证等。

　　2.申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

　　（1）登记申请书；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（4）证明房屋所有权发生转移的材料；

　　（5）其他必要材料。

　　前款第（4）项，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　前款第（5）项，可能包括：转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件；交纳契税的凭证；测绘图件；各种佐证的证明文件，如遗失声明、其他规定要求申请人补充的材料。

　　3.申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：

　　（1）登记申请书；

　　（2）申请人的身份证明；

　　（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（4）证明发生变更事实的材料；

　　（5）其他必要材料。

　　4.申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：

　　（1）登记申请书；

　　（2）申请人的身份证明；

　　（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（4）证明房屋所有权消灭的材料；

　　（5）其他必要材料。

　　（二）受理

　　申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，房屋登记机构应予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应不予受理，并告知申请人需要补正的内容。

　　（三）审核

　　房屋登记机构应查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

　　（四）记载于登记簿

　　登记申请符合《房屋登记办法》规定条件的，房屋登记机构应予以登记，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。登记申请不符合《房屋登记办法》规定条件的，房屋登记机构应不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

　　房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

　　（五）缮证和发证

　　房屋登记机构应根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书或登记证明。房屋权属证书包括房屋所有权证书、房屋他项权利证书。

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