二、土地登记的种类

　　土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。

　　（一）土地总登记

　　土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的

　　全面登记。

　　土地总登记首先由县级以上人民政府就土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请人应提交的相关文件材料及需要通告的其他事项发布通告。然后，由国土资源行政主管部门对符合总登记要求的宗地予以公告。公告的主要内容包括：（1）土地权利人的姓名或者名称、地址；（2）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；（3）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；（4）需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

　　（二）土地初始登记

　　土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。与国有建设用地使用权有关的初始登记有：

　　1.国有建设用地使用权初始登记

　　依法以划拨方式、出让方式、划拨方式转为出让方式、租赁方式、国有土地使用权作价出资或者入股方式、国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应持《土地登记办法》所要求的相关批准用地文件和相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。值得注意的是，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人只有在付清全部国有土地使用权出让价款后，方可申请国有建设用地使用权初始登记。

　　2.土地抵押权登记

　　依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

　　3.地役权登记

　　在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役

　　权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

　　（三）土地变更登记

　　土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：

　　1.国有建设用地使用权变更登记 无论以何种合法方式，致使国有建设用地使用权发生转移的，当事人均应持原国有土地使用证和相关的证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

　　2.土地抵押权变更登记

　　土地使用权在抵押期间，抵押人转让土地使用权或者土地抵押权因主债权被转让而转让的，当事人均应申请土地使用权变更登记。

　　3.地役权变更登记

　　已经设定地役权的土地使用权转移后，供役地权利人和需役地权利人应持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

　　4.土地用途变更登记

　　土地用途发生变更的，当事人应持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

　　5.土地其他变更登记

　　土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

　　（四）土地注销登记

　　土地注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

　　对依法收回的国有土地和因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的，可直接办理注销登记。

　　因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

　　非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应在期限届满前15日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

　　已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应在该土地抵押权、地役权终止之日起15日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

　　当事人未按照规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应责令当事人限

　　期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

　　土地登记注销后，国土资源行政主管部门收回土地权利证书；确实无法收回的，应在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

　　（五）土地其他登记

　　土地其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

　　1.更正登记

　　更正登记分为下列两种情况：

　　（1）国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应对更正登记结果进行公告。

　　（2）土地权利人或利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，均可以持相关证明材料申请更正登记。

　　2.异议记

　　异议登记是更正登记中发生的。土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。

　　异议登记申请人应在异议登记之日起15日内起诉。如未起诉，或人民法院对其起诉不予受理，或人民法院对其诉讼请求不予支持，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可申请注销异议登记。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不予受理。

　　3.预告登记

　　预告登记发生在土地权利转让时，当事人签订转让协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。预告登记后，债权消灭或自能够进行土地登记之日起3个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

　　4.查封登记

　　查封登记是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助

　　执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

　　在办理查封登记时国土资源行政主管部门需要注意下列几点：

　　（1）协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，如认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

　　（2）对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，依照执行查封的人民法院提交的法律文书，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

　　（3）土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

　　（4）两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，应为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。预查封的轮候登记参照上述轮候查封登记的规定办理。

　　（5）查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，应注销查封、预查封登记。

　　（6）对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

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