房地产市场营销的特征

　　（一）房地产产品的特征

　　房地产产品具有以下几个特征：

　　1.开发周期长。

　　2.投入金额大，风险性高

　　3.产品差异性大。

　　4.房地产产品具有不可移动性。

　　[例题] ： 房地产产品的特征（　）。

　　A：开发周期长
　　B：费用高
　　C：产品差异性大
　　D：投入金额大，风险性高
　　E：具有不可移动性

　　答案：A CDE

　　（二）房地产营销机构

　　房地产营销机构是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称。一般来说，（按照开发经营活动顺序）房地产营销机构大致包括以下几类：

　　① 投资咨询机构；

　　② 市场调研机构

　　③ 项目策划机构

　　④ 规划设计机构；

　　⑤ 建筑施工机构

　　⑥ 工程监理机构

　　⑦ 销售代理、市场推广机构；

　　⑧ 物业管理机构。

　　因此，它是一个多领域专家共同谋划的大工程。这些专家共同组成了房地产营销的智力结构系统。

　　（三）房地产市场营销的特征

　　（四）房地产经纪人在房地产市场营销活动中的工作

　　在房地产一级市场上，房地产市场营销活动主要分为项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三大阶段。（实际上在第一阶段经纪人很少参与）

　　房地产经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位（简称“项目定位”）、开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。开发建议是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。

　　项目策划与销售阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。在项目定价中，房地产经纪人需要制定价目表、确定价格策略，并在销售中根据实际情况进行价格调整。市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。

　　在房地产二级市场上，交易双方需要花费很多时间、精力去谈判，达成协议。由于房地产商品的复杂性，房地产经纪人的居间撮合有助于交易双方明晰各自的权益，从而可以极大地降低交易风险，提高效率，节省交易成本。房地产经纪人在房地产二级市场上主要从事房地产转让、房地产租赁和其他房地产居间业务。在房地产转让业务中，房地产经纪人的工作主要有寻找房源、市场推广、居间撮合和过户办证等；在房地产租赁业务中，房地产经纪人同样需要寻找房源、进行市场推广和居间撮合等活动。除了租赁和转让，房地产经纪人在房地产二级市场上的业务还包括项目转让、土地使用权转让、代办服务和投资顾问等。

　　[例题] ：在房地产一级市场上，房地产市场营销活动主要分为（　）阶段。

　　A.工程监理
　　B.项目筹划与地块研究、产品设计与规划
　　C.产品设计与规划
　　D.工程施工
　　E.项目策划与销售

　　答案： BC E

　　[例题]：房地产经纪人一般在（　）开始介入房地产的市场营销活动。

　　A.产品规划设计阶段
　　B.项目的具体策划与销售阶段
　　C.建筑施工阶段
　　D.物业管理阶段

　　答案：A

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