四、假设开发法估价的操作步骤

　　运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：①调查分析待开发房地产状况；②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③预测后续开发经营期；④预测开发完成后的价值；⑤预测后续必要支出及应得利润；⑥测算待开发房地产的价值。

　　下面以评估政府有偿出让建设用地使用权的价格为例，说明如何调查分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节介绍。

　　在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让建设用地使用权的地块，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出让建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类房地产开发用地，政府都需要估价，以确定其招标拍卖挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数；投标人、竞买人、土地使用者也需要估价，以确定其报价或出价。这类房地产开发用地的用途、容积率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地价格时必须遵守的前提条件。

　　调查分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：

　　（1）弄清地块的区位状况，包括3个层次：①地块所在城市的性质；②地块所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。例如，位于上海浦东新区的一块房地产开发用地需要估价，弄清这块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在该区内的具体坐落状况，包括交通、周围环境和景观等。

　　（2）弄清地块的实物状况，包括面积、形状、地势、土壤、地基、基础设施完备程度、场地平整程度等。弄清这些，主要是为预测后续必要支出服务。

　　（3）弄清地块的规划条件，包括弄清规划确定的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等。弄清这些，主要是为选取最佳的开发利用方式、确定开发完成后的房地产状况服务。

　　（4）弄清将拥有的土地权利，包括弄清权利性质、使用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租甚至价格等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测开发完成后的房地产价格、租金等服务。

　　在调查分析了房地产开发用地的状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许的范围内选取，也就是说在规划条件给定的范围内的最佳。在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。例如，某地块规划条件给定的用途，可为宾馆，也可为公寓或写字楼，但在实际估价中究竟应当选择哪种用途？这首先要调查分析该地块所在城市和区域，宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而在未来几年内能提供的数量又较少时，则应选择该地块的用途为兴建公寓。

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