第九章 假设开发法及其运用

　　【本章的特点】

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　【本章主要内容】

　　1．假设开发法概述

　　2．假设开发法的基本公式

　　3．现金流折现法和传统方法

　　4．假设开发法测算中各项的求取

　　5．假设开发法总结和运用

　　1．假设开发法概述

　　1.1假设开发法的含义

　　1.2假设开发法的理论依据

　　1.3假设开发法适用的估价对象

　　1.4假设开发法适用的条件

　　1.5 假设开发法的其他用途

　　1.6 假设开发法的操作步骤

　　1.1假设开发法的含义

　　概念

　　也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法

　　本质

　　与收益法相同 ，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值

　　具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额

　　1.2假设开发法的理论依据

　　理论依据

　　预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）

　　表现形式

　　评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法

　　两者主要区别

　　成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值

　　假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值

　　1.3假设开发法适用的估价对象

　　适用对象

　　凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产

　　具体包括

　　可供开发建设的土地

　　在建工程

　　可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　不适合采用假设开发法的项目

　　应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价

　　如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示

　　【2007年】

　　对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 （ 　）

　　【答案】 √

　　1.4假设开发法适用的条件

　　假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）

　　是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用在则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式

　　是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值

　　外部条件－良好的社会经济环境（三方面）

　　要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

　　要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策（包括有一个长远、公开的土地供应计划）

　　要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库（包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录）

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