3．城镇基准地价评估

　　3.1城镇基准地价的概念

　　3.2城镇基准地价评估技术路线的发展

　　3.3城镇基准地价评估的方法和程序

　　3.1城镇基准地价的概念

　　是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格

　　基准地价具有特定的内涵，即有其对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等

　　3.2城镇基准地价评估技术路线的发展

　　基准地价评估技术路线的三阶段

　　第一阶段，建立在城镇定级基础上

　　测算土地级差收益，根据地租资本化原理转化为土地价格

　　第二阶段，仍然建立在城镇土地定级基础之上，但同时也利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法、市场法、假设开发法、成本法等评估出宗地价格，作为参考

　　第三阶段，不经过土地定级而直接评估出基准地价，这种方法更为科学、实用、直观

　　前两个阶段存在的客观背景

　　当时房地产市场还未发育成熟，交易实例较少

　　后来市场有发育，但还不健全，使信息失真，资料残缺不全，很难直接估价

　　当时对房地产估价理论、方法和实际了解不多，只能大量借鉴农地经济评价、地理学和城市规划的理论与方法

　　3.3城镇基准地价评估的方法和程序

　　制定基准地价评估作业方案

　　确定基准地价评估的区域范围的选择

　　城镇行政区

　　城镇总体规划确定的规划区√

　　土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围

　　建成区

　　市区

　　明确基准地价的内涵、构成、表述方式等

　　内涵的一般内容

　　估价时点

　　土地用途

　　土地使用权性质

　　土地使用期限

　　土地开发程度

　　容积率

　　划分土地级别或地价区段

　　商业路线价区段

　　住宅片区段

　　工业片区段

　　抽样评估若干宗地的价格

　　计算各土地级别或地价区段的地价

　　综合确定基准地价

　　提出基准地价应用的建议和技术

　　【2007年】

　　评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（ 　）。

　　A．基准日期

　　B．土地开发程度

　　C．基准地价修正体系

　　D．土地用途

　　E．基准地价公布日期

　　【答案】ABD

建设工程教育网整理