5．假设开发法总结和运用

　　5.1传统方法的典型例题

　　5.2现金流折现法的典型例题

　　5.3建成后销售的典型例题

　　5.4建成后出租的典型例题

　　5.5 综合例题

　　5.1传统方法的典型例题

　　注意投资利息与开发利润的计算

　　5.2现金流折现法的典型例题

　　第十章 长期趋势法及其运用

　　【本章主要内容】

　　1．长期趋势法概述

　　2．数学曲线拟合法

　　3．平均增减量法

　　4．平均发展速度法

　　5．移动平均法

　　6．指数修匀法

　　7．长期趋势法的作用

　　1．长期趋势法概述

　　1.1长期趋势法的含义

　　1.2长期趋势法的理论依据

　　1.3长期趋势法适用的估价对象和条件

　　1.4长期趋势法估价的操作步骤

　　1.5 长期趋势法的主要类型

　　1.1长期趋势法的含义

　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法

　　1.2长期趋势法的理论依据

　　房地产价格短期内波动，但从长期来看会呈现出一定的变动规律和发展趋势

　　可以搜集该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后作出对该宗房地产的价格在估价时点的价格判断

　　【2006年】

　　在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ 　）。

　　A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C．房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　【答案】A

　　1.3长期趋势法适用的估价对象和条件

　　适用对象

　　价格无明显季节波动的房地产

　　条件

　　拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠

　　1.4长期趋势法估价的操作步骤

　　搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠

　　整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图

　　观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型

　　用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格

　　【2006年】

　　运用长期趋势法估价的一般步骤有（ 　）。

　　A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

　　B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

　　C．观察、分析时间序列，得出一定的模式

　　D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

　　E．对未来的价格进行分析和预测

　　【答案】ABCD

　　1.5 长期趋势法的主要类型

　　数学曲线拟合法

　　平均增减量法

　　平均发展速度法

　　移动平均法

　　指数修匀法

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