5．直接资本化法

　　5.1直接资本化法概述

　　5.2资本化率和收益乘数的求取方法

　　5.3资本化率与报酬率的区别和关系

　　5.4直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　5.1直接资本化法概述

　　概念

　　是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法

　　第一种方式

　　第二种方法（乘数法）

　　【重点】乘数的类型

　　乘数种类 公式 优点 缺点

　　毛租金乘数法

　　（租售比价）

　　房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

　　①方便易行

　　②比较客观

　　③避免多层次测算产生的误差 ①忽略了房地产租金以外的收入

　　②忽略了空置率和运营费用的差异

　　潜在毛收入乘数法

　　房地产价值＝某一年的潜在毛收入×毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入

　　但没有考虑空置和运营费用的差异

　　比较粗略

　　有效毛收入乘数法

　　房地产价值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘数 考虑了房地产租金以外的收入

　　考虑了空置率 没有考虑运营费用的差异

　　净收益乘数法

　　房地产价值＝某一年的净收益×净收益乘数 是资本化率的倒数

　　5.2资本化率和收益乘数的求取方法

　　方法

　　资本化率和收益乘数－可用市场提取法

　　综合资本化率

　　净收益率/有效毛收入乘数

　　资本化率与报酬率的关系（转换）

　　投资组合技术（组成部分求整体）

　　说明

　　如果可比实例与估价对象的净收益流模式相同 ，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率

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