3．现金流折现法和传统方法

　　3.1现金流量折现法和传统方法的定义

　　3.2现金流折现法与传统方法的区别

　　3.3现金流折现法和传统方法的优缺点

　　3.1现金流量折现法和传统方法的定义

　　假设开发法中考虑资金的时间价值两种方方式

　　第一种是采用折现的方式，称为现金流量折现法

　　第二种是采取计算投资利息的方式，称为传统方法

　　3.2现金流折现法与传统方法的区别

　　比较项目 传统方法 现金流折现法

　　对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等 主要根据估价进点的房地产市场状况作出，是静止在估价时点的金额 模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额

　　各项收入、支出发生的时间 不考虑时间上的不同，直接相加减，但是计算投资利息，也不考虑预售与延迟销售 要考虑各项收入、支出发生的时间不同，首先把它们折算到同一时间上，然后再相加减

　　投利息和开发利润这两项 这两项都单独显现出来 这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中

　　折现率包含安全收益（利率部分和风险收益（利润）两个部门

　　【2007年】

　　运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ 　）。

　　A．估算后续开发经营期

　　B．估算后续开发的各项支出、收入

　　C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生

　　D．估算开发期中的利息和利润

　　【答案】D

　　3.3现金流折现法和传统方法的优缺点

　　优缺点对比

　　现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出来的结果比较粗略，但测逄过程相对简单一些

　　现金流量法要求做到以下三点

　　后续开发经营期究竟多长要预测准确

　　各项收入、支出在何时发生要预测准确

　　各项收入、支出发生的金额要预测准确

　　方法的选用

　　在实际估价中应尽量采用现金流量折现法

　　在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法

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