五、餐饮房地产的估价

　　（一）餐饮房地产及其估价特点

　　餐饮房地产根据其经营的规模、档次、特色等不同，可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等。餐饮房地产属于商业房地产的范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点可以参阅“商业房地产的估价”所阐述的内容。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性，其具体表现在以下两个方面：

　　1．地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上，既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与商业房地产相同，但有些特色的餐饮店坐落比较偏僻，但生意火爆，门庭若市。

　　2．营业收入的差异性。餐饮房地产的收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产经营收入的因素主要有：地段、环境、经营特色、菜系品种、经营品牌等，不同地段、不同环境会带来不同的收益，这部分收益主要由房地产带来，而经营特色、菜系品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收益差异，而这部分收益并归属于餐饮房地产的收益。因此，在对餐饮房地产进行估价时，要注意对这部分的收益进行剥离。

　　（二）餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　餐饮房地产的估价技术路线及估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅“商业房地产的估价”相关内容。

　　但由于餐饮房地产的经营特点，起收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此，利用收益法对餐饮房地产估价时，净收益的测算过程中，需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之一是通过商业利润进行剥离。商业利润包括平均商业利润和超额商业利润，超额商业利润是超过平均商业利润的部分。在测算餐饮房地产的净收入时，不仅要扣除平均商业利润，还要扣除超额商业利润。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之二是利用平均商业利润直接测算餐饮房地产的客观收益，不考虑非房地产带来的收益。

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