六、娱乐房地产的估价

　　（一）娱乐房地产及其估价特点

　　娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握。娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等，另外，高尔夫球场也可归入娱乐房地产。

　　（二）娱乐房地产估价的常用方法

　　由于娱乐房地产估价属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法等进行估价。

　　（1）收益法。采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来源于主营收益和副营收益，主营收益为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费的收入。在具体测算过程中要根据不同娱乐房地产的功能、经营方式、经营类型等区别对待。

　　（2）市场法。不同类型的娱乐房地产转售、转租的情况存在较大差异，有的转售转租比较频繁，有的却很少发生，如高尔夫球场。因此，对交易比较频繁，较易获得交易实例娱乐房地产，可以采用市场法进行估价。另外，在用收益法评估娱乐房地产客观租金时，也可采用市场法进行租金的估算。

　　（3）成本法。在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助估价方法。

　　（三）娱乐房地产估价的技术路线及难点处理

　　娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法进行估价。由于娱乐房地产具有较强的个别性和独特性，其经营收入来源及数量、收益率等均存在较大的差异，因此，在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费以及消费收入。

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