2011年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义(41)
二、估价结果报告可能存在的错误
“估价结果报告”应包括以下13项内容:
1.“委托方”可能出现的错误——表述不正确或不完整
委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人姓名和住所
2.“估价方”可能出现的错误——表述不正确或不完整
估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级
3.“估价对象概况”可能出现的错误:
(1)估价对象概述缺失
估价对象概述应包括以下内容(有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述):
①土地应说明:名称,坐落,面积,形状,四至、周围环境、景观,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质、水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况;
②建筑物应说明:名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护、保养、使用情况,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。
(2)估价对象描述不清晰
1)土地权益方面
①土地使用权人交代不清;
②土地使用权性质(出让与划拨;集体所有与全民所有;长期用地与临时用地等)交代不清;
③土地使用年限交代不清;
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清;
⑤土地使用权证交代不清;
⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2)土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清;
②土地价格类型(商业、工业或住宅用地及几类用地)交代不清;
③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。
④土地面积、形状等交代不清;
⑤土地的四至交代不清;
⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
3)建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价);
②房屋用途交代不清;
③建筑物结构交代不清;
④房屋建成年代交代不清;
⑤房屋状态交代不清楚(如在建工程的进度);
⑥房屋装修(主要是宾馆、酒店等)交代不清;
⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清;
⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清;
⑨面积前后不符,分部之和不等于总面积。
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