二、商业房地产估价

　　（一）商业房地产的特点

　　商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。商业房地产具有以下主要特点：

　　1．收益性

　　商业房地产属于经营性房地产，其最显著的特点是能够利用商业房地产开展不同类型的经营活动以获得收益

　　2．经营内容多，业态多样

　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部门房地产采用不同的报酬率或资本化率。

　　3．出租、转租经营多，产权分散复杂

　　商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产权所有人的身份委托估价。

　　4．装修高档而复杂

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。

　　5．垂直空间价值衰减性明显

　　商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减。

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