（三）旅馆房地产估价的常用方法

　　旅馆房地产估价可以采用收益法、市场法等进行估价。

　　（1）收益法。馆房地产的一个重要要特点是能够用以获得收益，旅馆房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一。

　　（2）市场法。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此，一般不会有较多的类似交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房（娱乐、会议室等）租金或收入的估算。

　　（四）旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．星级酒店不同功能用房收益的测算

　　星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的功能及其经营状况、收益能力分别测算其收益。

　　（1）客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来来取其收益。

　　（2）商场收益的测算。星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。

　　（3）餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等资料，并根据餐厅座位或台位数量来求取餐厅经营的收益。

　　（4）商务与会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能的面积、收费标准平均使用率等资料进行测算。

　　（5）娱乐与健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均使用率等客观数据资料来求取。

　　2．星级酒店净收益的求取

　　对星级酒店房地产运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。如果当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。

 建设工程教育网整理