三、商务办公房地产估价

　　（一）商务办公房地产及其特点

　　1．商务办公房地产及其分类

　　商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

　　写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

　　按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

　　按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益能力强，有完善的物业服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低于新落成的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。

　　2．商务办公房地产的特点

　　商务办公楼具有以下特点：

　　（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。

　　（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特别是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待服务、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。

　　（3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。大都写字楼以出租为主，完善的午夜管理服务能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往委托专业物业管理公司进行写字楼管理和代理出租。

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