四、旅馆房地产估价

　　（一）旅馆房地产及其估价的特点

　　1．旅馆房地产的类型

　　旅馆房地产包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等，大致可以分为两大类：

　　（1）饭店、酒店和宾馆。包括星级酒店和非星级酒店，以及目前出现的产权式酒店、酒店式公寓、分时度假、经济型酒店。

　　（2）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅或饭堂，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自床位收入。

　　2．旅馆房地产的估价特点

　　旅馆房地产的估价特点除了与商业房地产类似外，还具有以下特点：

　　（1）转让少且一般为整体转让。旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。

　　（2）功能多样。旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产，其具有功能越多。如五星级酒店一般都具有商场、娱乐健身房、会议厅、客房、餐饮等功能。旅馆房地产的收益来源于不同功能的服务收入，因此，估价时应根据旅馆房地产具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别进行估价。

　　（3）一次性投资大、投资回收期长、经营风险大。旅馆房地产中的酒店，特别是高档次酒店，其建造时的一次性投资巨大，特别是装修及各种设施设备的投资也较大，而酒店房地产要通过长期、持续经营来获得回报，因此投资回收期较长，而且在经营期内还可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的影响，尤其是旅馆房地产市场供求的变化和行业竞争状况等都会对旅馆房地产价格产生较大影响，使得旅馆房地产存在较大的经营风险。

　　（4）价值主要体现在接待客户类型及其能力上。不同类型的旅馆房地产，其接待客户的类型、层次不同，其体现的价值不同。对于同类型旅馆房地产而言，其价值主要在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标——床位数或房间数及入住率，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，以此为依据来测算旅馆房地产的净收入，然后采用收益法评估旅馆房地产的价格。

　　（二）影响旅馆房地产价格的主要因素

　　1．影响旅馆房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。交通条件是影响旅馆房地产价格区位状况的一个最重要的因素。交通条件较好的旅馆房地产会给旅客入住和消费带来诸多方便，同时又给旅客和消费者节约交通成本。因此，交通条件较好的旅馆房地产入住率要高一些，常常会出现客满的情形。

　　（2）周围环境。周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的：交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。

　　2．影响旅馆房地产价格的实物状况

　　除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：

　　（1）设备设施和用具。除了设备设施以外，用具有是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往也可以看到这样的情形：有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致更加无客问津，最终成了恶性循环。

　　（2）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店往往聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。

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