一、居住房地产估价

　　（一）居住房地产及其估价的特点

　　居住房地产简称住宅，主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是各类房地产中交易量最大的，因此居住房地产的可比性较强，在估价时，能够较容易地找到足够数量的成交案例作为可比实例。与其他用途的房地产相比，居住房地产的特点主要在以下三个方面：

　　1．单宗交易规模较小，但市场交易量巨大

　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。

　　2．具有较强的相似性和可比性

　　居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个住宅小区中，往往有很多栋相似的住宅楼，即这些住宅楼具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。

　　3．产权多样性，价格内涵差异较大

　　我国居住房地产存在着商品住房、房改住房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品住房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改住房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有地上建筑物的使用权。由于现阶段住房产权形式的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此，估价时要把握好各类住房的价格构成及其特殊性。

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