（二）影响商务办公房地产价格的因素

　　1．影响商务办公房地产价格的区位状况

　　除了影响商业房地产的区位状况的一般因素外，影响商务办公房地产的区位状况的因素还有：

　　（1）集聚程度。商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然会扩大该区域的知名度和影响力，推动该区域高档写字楼的建设并形成较大的规模效益。集聚程度较高的写字楼所在区域，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的来往提供了便利条件，因此有实力的公司往往都集中在城市商务办公房地产集聚程度最高的区域——中央商务区。

　　（2）交通条件。商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位状况。

　　（3）周围环境。商务办公室既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。

　　2．影响商务办公房地产价格的实物状况

　　（1）外观形象。公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙装修等。

　　（2）内部装修。与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。

　　（3）设备与设施。电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公房地产价值的重要因素。

　　（4）智能化程度。随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。

　　（5）物业管理水平。物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。

　　（6）租户类型。入住同一商务办公房地产的租户间的相互影响，会增加或降低他们各自的形象和声誉，写字楼内的主要租户（大租户），往往决定了该写字楼的租户类型，当主要租户是知名公司，就会吸引同类及其相关联的公司进驻，从而提高该商务办公房地产的知名度，该商务办公房地产也会升值。

　　（7）楼层。商务办公房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观和空气质量越好，被干扰的机会越小。

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