2011年房地产估价师考试《案例分析》课程讲义(40)
(八)附件:
(标题:) 附件
附件主要包括估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等。
第六部分:估价报告的常见错误
一、估价报告书不完整(估价报告共有8项内容)
1.封面缺少下列某项目或该项目表述不正确
①缺少估价项目名称或表述不正确;
②缺少委托方或表述不正确;
③缺少估价方或表述不正确;
④缺少估价人员或表述不正确;
⑤缺少估价作业日期或表述不正确;
⑥缺少估价报告编号。
2.目录(一般不会考)
3.缺少致委托方函或致委托方函内容不全
按照规定,致函落款应为估价机构全称,并加盖机构公章;法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告没有机构盖章,也没有法定代表人签名、盖章。
一般来说,“致委托方函”应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价结果及特殊事项等内容。
4.估价师声明缺少或其内容不全
《房地产估价规范》 中要求,进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。
重要专业帮助应具体说明,不应笼统说明。
5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全
①说明的理由不充分(如把工业房地产作商业用途的假设);
②他项权利的影响(如抵押权对资产价值的影响未说明);
③特殊处理(无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理);
④权证说明(证载用途与现实用途不一致;产权问题;他项权利是否评估;出让土地最高年限超出的处理,如:商业用地本应40年,证载70年,要按40年处理;划拨土地转让的说明;等等)。
6.估价结果报告内容不全(见后面“估价结果报告错误”专题讲述)
7.估价技术报告内容不全(见后面“估价技术报告错误”专题讲述)
8.附件内容不全
缺少估价对象的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有关批准文件,产权证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。
要注意估价报告书前后内容的不一致,如:
(1)估价结果报告与估价技术报告的不一致;
(2)两种估价方法之间的参数不一致(如基准地价修正法与比较法中的年期修正和资本化率);
(3)估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致;
(4)前面的因素分析与后面的取值不一致;
(5)分析推理及有关说明与结论不一致。
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