六、估价测算过程

　　（一）收益法估价测算过程

　　1.年有效毛收入估算

　　估价人员经过市场调查与分析得知，该大厦21-30层计1000平米为××有限公司自用办公，l－20层写字楼计2000平米全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90％， 公共面积占总建筑面积的比率为20％；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6％；地下车位的正常租金为1000元/月·个，出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1－20％）＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6（万元）

　　2.年运营费用估算

　　（1）年维修费

　　根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2％，估价对象的重置价格为1500元/平米（确定依据及过程略），故：

　　年维修费=1500×38000×2％＝114.00（万元）

　　（2）年管理费

　　年管理费按年租金的3％计，故：

　　年管理费=2211.6×3％＝17.10（万元）

　　（3）年保险费

　　保险费按房屋重置价的0.3％计，故：

　　年保险费=1500×38000×0.3％=17.10（万元）

　　（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　根据规定，房产税为房租收入的12％，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5％，则：

　　年房产税和“两税一费”=2211.6×（12％＋5.5％）=387.03（万元）

　　（5）年土地使用税

　　根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：

　　年土地使用税=5×5000=2.50（万元）

　　（6）年运营费用合计

　　年运营费用=114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50=586.98（万元）

　　3.年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60－586.98=1624.62（万元）

　　4.确定适当的报酬率

　　通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7.5％（具体过程略）。

　　5.求取收益价格

　　预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　估价对象自估价时点至土地使用权终止日期2043年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　故收益法的估价结果为20170.26万元。

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