（七）估价技术报告

　　房地产估价技术报告应包括的内容有：（1）实物状况分析；（2）区位状况分析；（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。对其分述如下：

　　1.实物状况分析

　　实物状况分析就是要详细说明、分析估价对象的实物状况，包括土地实物状况和建筑物实物状况。

　　2.区位状况分析

　　区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。通过区域范围、街路配置、交通设施与接近条件、基础设施、商业服务设施等方面，由点及面，由里及外，层次清楚地对估价对象的区位状况加以说明和分析。特别是区域特征及变动趋势的分析，为后面的技术分析测算做良好地铺垫。

　　3.市场背景分析

　　市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

　　4.最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是要说明和分析估价对象的现实用途或目前的利用方式是否符合最高最佳使用，目的是为了使估价符合最高最佳使用原则。

　　5.估价方法选用

　　估价方法选用是要详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。在房地产估价报告的撰写过程中，常常是在估价方法选用部分只说明了选用的方法及理由，而将估价思路合并为技术路线，在估价测算中加以阐述。

　　6.估价测算过程

　　估价侧算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关公式的要求，又要符合逻辑推理。

　　7.估价结果确定

　　估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。

　　（八）附件

　　附件应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

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