5. 房地产开发项目方案经济比选

　　5.1 方案经济比选及其作用

　　5.2 方案经济比选定量分析方法

　　5.3 方案经济比选规则及注意事项

　　5.1 方案经济比选及其作用

　　概念

　　是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案

　　方案经济比选的类型

　　互斥关系√

　　独立关系

　　相关关系

　　比选类型

　　局部比选和整体比选

　　综合比选和专项比选

　　定性比选和定量比选

　　方案经济比选的作用

　　房地产开发项目投资决策及可行性研究的过程，实际就是对各种可能的方案进行比选和择优的过程

　　5.2 方案经济比选定量分析方法

　　5.2.1 差额投资内部收益率法

　　5.2.2 净现值法

　　5.2.3 等额年值法

　　5.2.4 费用现值法和等额年费用法

　　5.2.5 其他经济比选方法

　　5.2.1 差额投资内部收益率法

　　概念

　　计算出两个方案的各期净现金流量的差额，作为一个新的现金流量，计算它的内部收益率

　　判定标准

　　差额内部收益率大于投资者的最低可接受收益率或基准收益率时，选投资大的方案

　　差额内部收益率小于投资者的最低可接受收益率或基准收益率时，以投资小的方案为优选方案

　　多个方案比选时，按投资由小到大排序，依次相邻两两比选

　　5.2.2 净现值法

　　计算各方案的财务净现值

　　以财务净现值大的方案为优选方案

　　5.2.3 等额年值法

　　当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值

　　以等额年值大的方案为优选方案

　　5.2.4 费用现值法和等额年费用法

　　对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时可采用

　　计算不同方案的费用现值，以费用现值小的方案为优选方案

　　当采用等额年费用时，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案

　　5.2.5 其他经济比选方法

　　对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选

　　5.3 方案经济比选规则及注意事项

　　方案比选规则

　　当可供比较方案的开发经营期相同 ，且项目无资金约束条件下，一般采用净现值法、等额年值和差额投资内部收益率法

　　当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比选方案的开发经营期，通地运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再比选

　　当可供比选方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法

　　注意事项

　　应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则

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