2.2 房地产投资的特点（8大特点）

　　区位选择异常重要

　　适于进行长期投资

　　需要适时的更新改造投资（适应性）

　　投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　变现性差

　　易受政策影响

　　依赖专业管理

　　存在效益外溢和转移

　　2.3 房地产投资的物业类型

　　物理形态划分：

　　土地、建成后的物业、在建工程

　　按使用目的划分：

　　居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施、特殊物业

　　3. 房地产投资的形式

　　3.1 直接投资

　　-投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作

　　3.1.1 房地产开发投资

　　3.1.2 房地产置业投资

　　3.2 间接投资

　　－投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作

　　3.2.1 投资房地产企业股票或债券

　　3.2.2 投资房地产投资信托基金

　　3.2.3 购买住房抵押支持证券

　　3.1.1 房地产开发投资

　　概念：

　　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将基是行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程

　　性质：

　　属于短期投资，形成房地产市场上的增量供给

　　土地一级开发为主的土地开发投资

　　我国将开发投资分为商品房建设投资和土地开发投资

　　3.1.2 房地产置业投资

　　概念：

　　向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　可以是增量房地产，也可以是存量房地产

　　目的（两个）：

　　自用

　　投资

　　置业机构投资者的选择

　　缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者－购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小

　　具备投资管理经验又风险偏好型的投资者－购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大

　　3.2.1 投资房地产企业股票或债券

　　首次公开发行

　　配股

　　公开增发或定向增发

　　发行可转换债券

　　3.2.2 投资房地产投资信托基金

　　概念：

　　是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具

　　投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人

　　优越性：

　　收益相对稳定－主要来源于租金收入

　　流动性很好－可以进行交易

　　类型：

　　权益型基金

　　抵押型基金

　　混合型基金

　　3.2.3 购买住房抵押支持证券

　　把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金，分散风险的目的

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