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2011年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义34

2011-04-12 11:15  来源:  字体:  打印 收藏

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  2. 现金流量图

  2.1 现金流量图的含义

  2.2 现金流量图的画法

  2.3 有关规则说明

  2.1 现金流量图的含义

  现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系

  2.2 现金流量图的画法

  以横轴为时间轴,向右延伸表示时间延续

  轴上每一刻度表示一个时间单位(时间点)

  两个刻度之间的时间长度为计息周期

  相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

  箭线向上表示正现金流量(现金流入)

  箭线向下表示负现金流量(现金流出)

  箭线的长短一般与现金流大小成正比

  2.3 有关规则说明

  0点是何意

  当前时点、资金运动的时间始点或某一基准时刻

  初始投资要视为发生在0的位置

  除0以外的其它时刻点

  表示该计息周期的期末

  期初与期末的关系

  第n期的期末代表下一周期的期初

  期末惯例法

  现金流量一般是在计息周期内随意发生,不一定正好发生在计算周期的期初或期末,但为了简化计算,都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末

  3. 资金时间价值的概念

  资金时间价值的含义

  同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值

  利息、利率是资金时间价值的体现

  资金具有时间价值的原因

  资金增值-货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能

  价值补偿-投资就牺牲了即期消费,时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

  资金时间价值大小的决定因素(三因素)

  投资利润率-单位投资所能取得的利润

  通货膨胀率-即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿

  风险因素-对因风险可能带来的损失所应获得的补偿

  资金时间价值计算的基本原则

  不在同一时点的资金不能比较大小,也不能直接进行代数运算

  必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点,才能比较大小和进行代数运算

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