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2011年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义38

2011-04-12 11:18  来源:  字体:  打印 收藏

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  9. 资金时间价值计算公式的假定条件(补充)

  9.1 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

  9.2 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

  9.3 本期的期末为下期的期初

  9.4 当涉及P和A的换算时,第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的

  9.5 当涉及F和A的换算时,最后一个A与F同时发生

  9.1 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

  公式默认的现金流量图

  非默认的现金流量图(不能直接适用公式)

  9.2 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

  只有初始投资是在第一个计息期的期初,其它年内的投入或支出,都要归在这一个计息期的期末。

  9.3 本期的期末为下期的期初

  前一期的期末就意味着当期的期初,除了第一个计息期个,一笔收入或支出如果发生在这一年的年初,则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。

  9.4 涉及A和P的换算时,第一个A是在P发生一个期间后的期末

  9.5 涉及A与F的换算时,最后一个A与F同时发生

  10. 常见题型分析

  1. 在三个值之间进行直接的换算(初级-直接套公式)

  2. 条件不符合公式的假定条件,需进行一定的变换(中级-套用多个公式换算)

  3. 综合题,主要是计算题,结合运用各知识,需要对题目有一个非常透彻的理解(高级)

  11 解题方法(五步法)

  第一步,审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解,注意现金流的位置是期初还是期末

  第二步,确定换算关系。审题后确定其经济适动的内涵是哪两个值之间的换算,写出关系式,如A=P(A/P,i,n),这需要熟练掌握六种换算的内涵和公式

  第三步,审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致,如不一致,则需调整换算关系式

  第四步,检查一致性。注意i与n的内涵是否一致

  如果i是年(季、月)利率,则n就是以年(季、月)为标准的计息期。如果没有明确告知,则季利率等于年利率除以4,月利率等于年利率除以12.

  第五步,计算。将已知数据带与关系式中计算

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