3.写字楼物业管理

　　3.1写字楼的分类

　　3.2写字楼分类过程中要考虑的因素

　　3.3写字楼租户的选择

　　3.4写字楼租金的确定

　　3.5写字楼的租约与租约谈判

　　3.1写字楼的分类

　　分类标准

　　所处的位置

　　自然或质量状况

　　收益能力

　　等级

　　甲级写字楼

　　乙级写字楼

　　丙级写字楼

　　3.2写字楼分类过程中要考虑的因素

　　位置

　　交通方便性

　　声望或形象

　　建筑形式

　　大堂

　　电梯

　　走廊

　　写字楼室内空间布置

　　为租户提供的服务

　　建筑设备系统

　　物业管理水平

　　租户类型

　　3.3写字楼租户的选择

　　商业信誉和财务状况

　　所需面积大小

　　可能面积的组合

　　寻租者经营业务的性质

　　寻租者将来扩展办公室面积的计划

　　需要提供的物业管理服务

　　3.4写字楼租金的确定

　　计算可出租或可使用面积

　　三个面积

　　·建筑面积

　　·可出租面积：出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积

　　·出租单元内建筑面积：单元内使用面积＋外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半

　　一个系数

　　·可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U）

　　租金的计算

　　·实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积而乘以R/U系数

　　基础租金与市场租金

　　基础租金：根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的租金

　　市场租金：根据市场供求关系决定的租金水平

　　基础租金高于市场租金，要降低经营费用

　　在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金

　　出租单元的面积规划和室内装修

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