13. 政府干预房地产市场的必要性

　　13.1 房地产市场失灵

　　13.2 住房问题和住房保障

　　13.3 宏观经济周期循环

　　13.4 房地产价格剧烈波动

　　13.5 房地产市场非均衡

　　13.1 房地产市场失灵（八种原因）

　　垄断

　　要求政府制度反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格

　　外部性

　　需要政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率

　　信息不对称

　　要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度

　　市场不完全

　　公共品

　　失业

　　通货膨胀及失衡

　　再分配和优效品

　　13.2 住房问题和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的双重属性

　　三种住房保障模式

　　以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式

　　以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式

　　各国普遍采了的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式

　　13.3 宏观经济周期循环

　　经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏

　　前两者为扩张过程，后两者为收缩过程

　　波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策

　　波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退

　　13.4 房地产价格剧烈波动

　　房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预

　　13.5 房地产市场非均衡

　　总量非均衡

　　表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存

　　结构非均衡

　　不同子市场之间在供求方面的结构失衡

　　14. 政府干预房地产市场的手段

　　土地供应政策（主要是土地供应计划）

　　金融政策

　　住房政策

　　城市规划

　　地价政策

　　税收政策

　　租金控制

　　【重点】我国的城市住房供给体系

　　对象 政府参与 流通规定

　　廉租房 面向最低收入家庭 供应、分配和经营完全由政府控制 不能进入市场流通

　　经济适用房 中低收入家庭 政府在土地供应和税收上给予优惠，销售价格和销售对象受政府的指导 对进入市场流通有限制性规定

　　商品住房 高收入家庭 完全市场化经营 自由流通

　　【重点】规划

　　三类规划与计划

　　社会经济发展计划

　　城市规划

　　土地供应计划

　　规划的五个层次

　　发展策略

　　次区域发展纲要

　　法定图则

　　发展大纲图

　　详细蓝图

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