第九 章 房地产金融与项目融资

　　【本章主要内容】

　　第一节 房地产资本市场

　　第二节 公开资本市场融资

　　第三节 银行信贷融资

　　第四节 房地产投资信托基金

　　第五节 房地产项目融资

　　第一节 房地产资本市场

　　1．房地产市场与资本市场

　　关系

　　随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款

　　随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化

　　所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化

　　房地产资本市场的组成部分

　　私人权益融资

　　私人债务融资

　　公开权益融资

　　公开债务融资

　　私人市场融资与公开市场融资的区别

　　主要在于资本投资是否可以公开交易

　　2．房地产权益融资

　　2.1 房地产权益融资的特点

　　是所有者权益而非债务

　　资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润

　　最典型的是股票

　　当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险

　　【2006年】

　　债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】表述的是权益融资。

　　2.2 私慕股权投资

　　概念

　　是对非上市公司进行的股权投资

　　种类

　　发展融资

　　夹层融资

　　基本建设权益基金

　　管理层收购或杠杆收购

　　重组和合伙制投资基金

　　特点

　　资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节

　　多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资

　　一般投资于私有公司即非上市公司

　　比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报

　　投资期限较长，3－5年

　　流动性差，无直接交易

　　资金来源广泛

　　多采取有限合伙制，避免双重征税

　　投资退出渠道多样化

　　优缺点

　　私慕股权融资比上市和债务融资成本高

　　但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急

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