第五节 房地产项目融资

　　1．房地产项目融资的概念

　　资金特性（三对矛盾）

　　资金投入的集中性和来源分散性的矛盾

　　资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾

　　投资回收周期长和再生产过程连续的矛盾

　　项目融资的含义

　　实质是为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的

　　2．房地产项目融资方案

　　2.1 融资组织形式选择－明确融资主体

　　既有项目法人融资形式

　　由既有法人组织融资活动并承担责任和风险

　　拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成增量资产

　　从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力

　　新设项目法人融资形式

　　由新设项目法人筹集资本金和债务资金

　　新设项目法人承担相应的融资责任和风险

　　从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

　　【2005年】

　　新设项目法人融资形式的特点存（ ）。
　　A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
　　B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
　　C．从项目投资后的经济效益来考察偿债能
　　D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
　　E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

　　【答案】ABC
　　【解析】DE是既有法人融资的特点。

　　2.2 资金来源选择

　　自有资金

　　信贷资金

　　证券市场资金

　　非银行金融机构资金

　　其他机构和个人的资金

　　预售或预租收入

　　2.3 资本金筹措

　　资本金的规定

　　房地产开发项目资本金比例为35%

　　房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例

　　资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权

　　新设项目法人项目

　　政府政策性资金

　　国家授权投资机构入股的资金

　　国内外企业入股的资金

　　社会团体和个人入股的资金

　　既有项目法人项目

　　项目法人可用于项目的现金

　　资产变现资金

　　发行股票筹集的资金

　　政府政策性资金

　　国内外企业法人入股资金

　　既有项目上市公司时

　　可公开或定向增发新股

　　发行公司可转换债券

　　其它方式

　　以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式

　　【2008年】

　　新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
　　A．政府政策性资金
　　B．国内外企业入股的资金
　　C．个人入股的资金
　　D．资产变现的资金

　　【答案】D
　　【解析】新法人哪来的可变现的资产？

　　【2006年】

　　新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。
　　A．政府政策性
　　B．资产变现
　　C．企业入股
　　D．个人入股范围

　　【答案】B
　　【解析】新法人哪来的可变现的资产？

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