房地产估价师《经营与管理》课程讲义(5)
第五节 房地产市场的政府干预
1.政府干预房地产市场的必要性
1.1 房地产市场失灵(八种原因)
垄断-要求政府制度反垄断政策,改善市场效率,平抑垄断价格
外部性-需要政府通过税收、补贴、外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率
信息不对称-要求政府建立并实施有效的信息公开制度,提高市场的透明度
市场不完全
公共品失业通货膨胀及失衡
再分配和优效品
1.2 住房问题和住房保障
住房兼具商品和公共品的双重属性
三种住房保障模式
以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式
以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施,鼓励非赢利机构的建房方式
各国普遍采了的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式
1.3 宏观经济周期循环
经济周期的四个阶段:繁荣、衰退、萧条、复苏
前两者为扩张过程,后两者为收缩过程
波峰(从扩张转为收缩):政府采用紧缩性的货币政策和财政政策
波谷(从收缩转为扩张):政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退
1.4 房地产价格剧烈波动
房地产价格的剧烈波动,会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁,所以通常会引发政府的政策干预
1.5 房地产市场非均衡
总量非均衡
表现为潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即超额需求与超额供给同时并存,或称短缺与过剩同时并存
结构非均衡
不同子市场之间在供求方面的结构失衡
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