房地产估价师经营与管理课程讲义(18)
第三节 房地产市场的特性与功能
1.房地产市场的特性(6特性)
市场供给的垄断性
市场需求的广泛性和多样性
市场交易的复杂性
市场价格与位置密切相关
存在广泛的经济外部性
市场信息不对称性
【重点难点】经济外部性
正外部性
经济行为活动使他人受益,而受益者无须花代价(基础设施建设)
负外部性
经济行为个体的动使他人或社会受损,却没有为此承担成本(建造纸厂使周围房价下降)
【重点难点】市场信息的不对称性
概念
指在市场交易中,产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的
一般情况
房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方,使消费者的利益容易受到损害
解决信息不对称的途径
发展房地产估价等专业服务-提高专业水平
政府加强房地产市场信息的发布工作-提高高层透明度
2.房地产市场的功能(五方面)
配置存量房地产资源和利益
显示房地产市场需求变化
指导供给以适应需求变化
指导政府制定科学的土地供给计划
引导需求适应供给条件的变化
【要点】配置资源,反应需求,指导供给,指导管理,引导需求
【重点】引起需求增加或减少的原因
未来预期收益变化
政府税收政策的影响
收入水平变化或消费品味变化
原用于其他方面资金的介入
土地供给的变化
【重点】供给如何适应需求
新建或改变用途
可替代物业间的租售价格比发生变化(房价高了,租房的需求就大了)
【2005年】
如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会()
A.减少
B.增加
C.不变
D.同步递减
【答案】B
【解析】某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。售价太高,对出租住宅的需求就会增加。
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