第四节 房地产市场的运行规律

　　【主要内容】

　　房地产具有投资品和消费品的双重特征

　　房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面

　　1.房地产空间市场与房地产资产市场

　　1.1 房地产空间市场

　　房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间

　　需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　供给者－房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）

　　1.2 房地产资产市场

　　资产市场

　　房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益

　　投资收益（两部分）

　　在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金

　　在转售时所实现的增值收益

　　1.3 空间市场和资产市场的联系

　　空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求

　　空间市场的供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求

　　资产市场决定空间市场的供给

　　【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给

　　【2007年】

　　房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ ）

　　【答案】×
　　【解析】空间市场上的需求者是需要使用空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资本市场，主要是开发商和存量房的所有者

　　【典型例题】

　　房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（ ）

　　【答案】√
　　【解析】空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。

　　1.4 均衡状况

　　均衡状况的特点

　　租金和价格都不发生变化

　　价格与重置成本相同

　　新增量和灭失量相等

　　房地产资产存量保持不变

　　实质

　　这种均衡状况事实上不存在

　　但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动

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