4．概念分析的步骤与概率确定方法

　　概念分析的思路

　　通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度

　　概率分析的步骤

　　列出需要进行概率分析 不确定性因素

　　选择概率分析使用的财务评价指标

　　分析确定每个不确定性因素发生的概率

　　计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

　　概率的确定方法

　　确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是关键的一步

　　概率类型

　　客观概率－在过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的

　　主观概率－人们的主观估计

　　5．概念分析中的期望值法

　　5.1 期望值法分析的步骤

　　选用净现值作为分析对象，并选定不确定因素

　　确定各个不确定性因素可能发生的状态或变化范围

　　分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概念

　　分别计算各可能发生情况下的净现值，计算各年净现值的期望值

　　计算三个指标，

　　各年净现值标准差

　　整个项目寿命周期净现值的标准差

　　标准差系数

　　计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率越大，项目所承担的风险越小

　　对以上分析结果进行综合评价，说明项目是否可行及承担风险大小

　　5.2 五个重要指标

　　各年净现值期望值=∑（各种情况发生的概率×各种情况下的净现值）

　　整个寿命周期净现值的期望值=各年净现值期望值折现之和

　　净现值标准=

　　整个项目寿命周期的标准差=各年净现值标准的平和的折现和，再开方

　　项目寿命周期的标准差系数=

　　【2008年】

　　某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元．经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值 期望值为（ ）万元．
　　A．2677.5
　　B．3680.60
　　C．4003.50
　　D．5356.80

　　【答案】A
　　【解析】5680*45%+2450*35%－3680*20%＝2677.5

　　【2008年】

　　与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）

　　【答案】对

　　【解析】净现值标准差是绝对数，而净现值标准差系数是相对数，更准确。

　　5.3 判定标准

　　实质

　　净现值期望值－收益，越大收益越大

　　净现值标准差－收益的离散程序，越小风险越小

　　单一方案判定原则

　　整个项目寿命期净现值期望值大于零，项目可行，否则不可行

　　项目净现值期望值大于或等于零时的累积概率越大，风险越小

　　多方案选择原则

　　期望值相同 ，标准差小的方案为优

　　标准差相同，期望值大的方案为优

　　标准差系数小的方案为优

　　【典型例题】

　　某投资者以25万元购买一商铺两年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元、14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2，第二年净现金流量可能为28万元，22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7、0.15，若折现率为10%，判断投资是否可行

　　【2008年】

　　下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
　　A．净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
　　B．可以完全衡量项目风险性高低
　　C．净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
　　D．净现值标准差系数大的方案为优
　　E．可以反映项目年度净现值的离散程度

　　【答案】ACE
　　【解析】净现值期望值－收益，越大收益越大；净现值标准差－收益的离散程序，越小风险越小。B受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数。D净现值标准差反应离散程序，越散风险越大。

　　【2007年】

　　在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
　　A．期望值相同、标准差小的方案为优
　　B．标准差相同、期望值小的为优
　　C．标准差相同，期望值大的为优
　　D．标准差系数大的为优
　　E．标准差系数小的为优

　　【答案】ACE
　　【解析】判定标准。

　　【2007年】

　　某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
　　A．乙<丙<甲
　　B．甲<乙<丙
　　C．丙<甲<乙
　　D．乙<甲<丙

　　【答案】A
　　【解析】计算并比较标准差系数，该系数越小风险越小

　　【2006年】

　　利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。
　　A．项目净现值期望值大于零，则项目可行
　　B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小
　　C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
　　D．净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大
　　E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

　　【答案】ACE
　　【解析】净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越小。

　　6．蒙特卡洛模拟法

　　步骤

　　分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

　　通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

　　反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布中其他特征值

　　要点

　　需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率

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