第三节 盈亏平衡分析

　　1．盈亏平衡分析的基本原理

　　1.1 概念及分类

　　概念

　　对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间有一个转折点，称为盈亏平衡点，也就是利润为零时的点

　　在这一点上，销售收入等于总成本费用，既不亏本也不盈利

　　基本方法

　　建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系

　　盈亏平衡分析分类一

　　线性盈亏平衡分析

　　非线性盈亏平衡分析

　　盈亏平衡分析分类二

　　临界点分析－利润达到最低要求时

　　保本点分析－利润为零时

　　【2006年】

　　房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）

　　【答案】X

　　【解析】临界点分析是利润达到最低要求时，而非利润为零时。利润为零时为保本点。

　　1.2 线性函亏平衡分析

　　【2008年】

　　某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元／㎡．
　　A．2350.00
　　B．2937.50
　　C．3250.00
　　D．4062.50

　　【答案】A

　　【解析】

　　总建筑面积=10000×4=40000

　　可销售面积=40000×80%=32000

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量

　　设单位变动成本为x

　　X=0.235（万元）

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积

　　【2007年】

　　某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元㎡（按建筑面积计），预测能够以8000元／㎡（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/㎡.
　　A．3000
　　B．5000
　　C．7500
　　D．8000

　　【答案】C
　　【解析】作此类题一定要注意单位，有的是万元，有的是元，要统一。

　　土地面积=10000平方米 建筑面积=土地面积×容积率=10000×1.5=15000平方米

　　设土地价格为x，根据盈亏平衡点的公式 销售收入=总成本，列出下式

　　80000×15000=10000x×15000

　　X=7500

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