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房地产估价师《经营与管理》课程讲义（4）
3.3 房地产泡沫和过度开发的区别
| 过度开发 | 房地产泡沫 | |
| 是反映两个不同层面的市场指标 | 新增供给的增长速度超过了需求的增长速度 | 以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离 |
| 严重程度和危害性方面不同 | 严重程度高，危害大 属不正常的大起大落 | |
| 在房地产周期循环中所处的阶段不同 | 存在于下降阶段 | 存在于上升阶段 |
| 市场参与者的参与动机不同 | 为获得长期收益 | 短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 |
3.4 房地产泡沫和过度开发的联系
泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发
如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象
3.5 房地产泡沫的衡量
房地产泡沫指数（综合了以下指标）
实际价格/理论价格
房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格指数/居民消费价格指数
房价收入比
个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率
房地产投资需求/房地产使用需求
【2007年】
下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
【答案】D
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